Immobilier : ce que le prélèvement à la source change pour vous

À partir du 1^er  janvier 2019, la réforme du prélèvement à la source entrera en vigueur. On sait que c’est une mesure qui impactera tout notre appareil fiscal. S’il est aisé d’imaginer son fonctionnement dans certain domaine comme celui du salaire, il peut semble par contre plus difficile de comprendre son fonctionnement pour d’autres champs fiscaux comme celui de l’immobilier. Alors qu’est-ce que le prélèvement à la source implique pour vous dans le domaine immobilier ? Le point complet de la question vous est présenté sur ce blog immobilier.

De quoi s’agit-il ?

Avant de mesurer les impacts du prélèvement à la source dans le domaine précis de l’immobilier, il faut étudier ce mode de fonctionnement nouveau de notre système fiscal. Sous l’ancien système fiscal (celui qui sera en vigueur jusqu’en décembre 2018, chaque contribuable est imposé pour ses revenus de l’année précédente. Cela créait un décalage entre le moment où le revenu est perçu et le moment où l’impôt est prélevé. C’était le système de la mensualisation ou des tiers provisionnels. Le paiement à la source permet d’écarter ce décalage car le prélèvement à la source implique que le paiement soit effectué au fur et à mesure que le revenu est encaissé.

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Champ d’intervention du prélèvement à la source

Tous les revenus sont concernés par le prélèvement à la source. Cependant, selon le type de revenu, les modalités de prélèvement diffèrent. En effet, il y a des revenus qui ne peuvent pas faire objet de prélèvement avant d’être réellement versés. En conséquence, il faut distinguer le système de retenue à la source (RAS) et le système d’acomptes prélevés mensuellement ou trimestriels sur le compte bancaire du contribuable.

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Impact dans l’immobilier

Le premier impact est plutôt une inquiétude : étant donné que la capacité d’emprunt sera diminuée au niveau des banques ne prenant pas en compte les impôts, ces banques se feront -elles plus flexibles en ce qui concerne le taux d’endettement ? En effet, les banques ne tenaient pas compte de l’impôt pour analyser le taux d’endettement. Or avec le prélèvement à la source, les impôts intègrent les déductions frappant le revenu de l’emprunteur dont le pouvoir d’achat immobilier diminue sans qu’il se soit appauvri.

L’idéal serait par exemple que les banques fassent passer le taux d’endettement de 33% à 40 %. Mais elles peuvent tout aussi décider simplement de ne pas tenir compte du prélèvement à la source au moment de calculer le taux d’endettement. S’il faut en croire la déclaration de la fédération bancaire française que Le Figaro a contactée, ce cas est celui envisagé par les bancaires : « Le prélèvement à la source n’aura aucun impact sur la capacité de remboursement et le taux maximum d’endettement calculé au cas par cas ».

Cependant, il ne faut pas analyser les impacts du prélèvement à la source uniquement en se concentrant sur la réaction des prêteurs. Il faut aussi analyser le comportement prévisible de l’acheteur de bien immobilier. En effet, au niveau des banques, on craint plutôt que le prélèvement à la source n’ait pour impact un recul de l’essor du marché immobilier parce que les acheteurs pourraient hésiter à s’engager dans un crédit immobilier du fait des modifications des modalités fiscales.

La loi Pinel et le déficit foncier

Ceux qui bénéficient de quelque avantage fiscal dans le cadre d’un investissement immobilier obtiendront 60 % d’avance de trésorerie. Pour ce qui est du déficit foncier, le dernier trimestre de cette année est à prendre à profit. En effet, les travaux effectués au cours de 2018 bénéficient d’avantages fiscaux. Les dépenses de travaux au cours de cette année seront entièrement imputées sur les revenus fonciers de cette année et imputées pour 50 % sur les revenus fonciers de 2019.

Les avantages et les inconvénients du prélèvement à la source pour les propriétaires immobiliers

Les propriétaires immobiliers peuvent aussi bénéficier de certains avantages grâce au prélèvement à la source. Ils pourront ajuster le montant de leur impôt en fonction des fluctuations de leurs revenus fonciers, ce qui permettra une meilleure gestion financière sur le long terme.

Il faut noter que les contribuables ayant recours à un crédit d’impôt continueront à recevoir leur avantage fiscal l’année suivante. Si vous effectuez des travaux éligibles au Crédit d’Impôt Transition Énergétique (CITE), par exemple, vous ne pourrez pas profiter immédiatement du remboursement correspondant via votre salaire chaque mois.

Le prélèvement à la source peut aussi entraîner certains inconvénients pour les propriétaires immobiliers. Effectivement, il est possible que les acomptes prélevés correspondent mal aux dépenses réelles et donc déséquilibrent temporairement votre budget mensuel.

Cependant, qu’il s’agisse d’un avantage ou d’un inconvénient, chaque situation étant unique selon la configuration fiscale propre à chacun et selon son profil socio-professionnel, il est toujours recommandé de faire appel à un professionnel afin de déterminer quelle solution conviendrait le mieux dans chaque cas spécifique.

Comment anticiper et gérer les changements liés au prélèvement à la source dans l’investissement immobilier

Avec le prélèvement à la source, les investisseurs immobiliers doivent réfléchir à de nouvelles stratégies pour anticiper et gérer les changements fiscaux qui en découlent. Voici quelques pistes pour vous aider à faire face aux mutations de l’immobilier.

Pensez à bien comprendre comment fonctionne le nouveau système fiscal. Vous devez examiner votre situation financière personnelle afin de déterminer quelles mesures sont nécessaires pour éviter les conséquences négatives du prélèvement à la source.

Si vous êtes propriétaire immobilier, vous pouvez envisager un certain nombre d’options telles que :

• L’investissement dans une SCPI : La Société Civile de Placement Immobilier peut être une solution intéressante si vous ne voulez pas avoir à gérer vos biens immobiliers directement. Elle permet aussi une diversification des placements tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle.
• La location meublée : Louer votre bien meublé plutôt qu’en tant que résidence principale peut offrir des avantages fiscaux tels que l’amortissement du mobilier ainsi que celui du foncier.
• L’utilisation du dispositif Pinel : Ce dispositif offre des avantages fiscaux très attractifs aux investisseurs dans l’immobilier locatif neuf s’ils s’engagent sur une durée minimale de mise en location (6 ans minimum).
• L’utilisation du déficit foncier : Si votre bien immobilier nécessite des travaux, vous pouvez tirer parti du déficit foncier pour réduire votre impôt. Ce dispositif permet de déduire les charges liées aux travaux et à la gestion locative ainsi que le montant d’un éventuel emprunt immobilier.

Pensez à bien souligner que ces options peuvent ne pas convenir à tous les investisseurs immobiliers et qu’il faut prendre en compte chaque situation individuelle afin de trouver la stratégie qui convient le mieux.

Si le prélèvement à la source entraîne une période d’ajustement pour l’investissement immobilier, il offre aussi des avantages tels qu’une meilleure gestion financière sur le long terme. Il est donc recommandé de planifier vos prochains mouvements avec un professionnel en fonction de votre profil socio-professionnel et fiscal personnel.