Investisseurs : faut-il acheter de l’immobilier neuf en Île-de-France sur le Grand Paris Express ?

Quelles sont les villes où acheter de l’immobilier neuf en Île-de-France ? Où faire de bonnes affaires autour de Paris ? Quelles sont les opportunités pour les investisseurs en région parisienne ?

Tous ces articles fleurissent sur internet et/ou en version papier ; et, lorsque vous souhaitez acheter de l’immobilier neuf en Île-de-France, il est tentant de les lire pour découvrir le secret d’un bon investissement… mais ils ont toujours la même formule magique : investissez dans les zones autour du Grand Paris Express. Et ils promettent monts et merveilles : des prix attractifs, un potentiel de plus-value…

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La réalité du Grand Paris Express

La plus-value

Le projet du Grand Paris Express, ce sont 200 km de lignes automatiques, et 68 gares avec quatre nouvelles lignes (15, 16, 17 et 18), et le prolongement de la ligne 14. Les premières mises en service sont prévues pour 2024 et les dernières pour 2030… c’est à dire pour demain !

En clair, les potentielles plus-values sont déjà partiellement intégrées dans le prix de vente actuel.

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Cela ne signifie pas que vous ne pourrez pas en faire… mais n’espérez pas gagner le gros lot !

De plus, ces zones sont souvent éligibles à la TVA réduite (sous conditions de ressources) car proches de zones « sensibles » ; mais ce gain de TVA (5,5 % au lieu de 20%) est réservé aux primo-accédants. Les investisseurs n’y ont pas le droit. Concrètement, lorsque vous souhaiterez revendre, vous risquez donc d’être en concurrence avec d’autres propriétaires primo-accédants qui eux ont acheté leur immobilier neuf 12 % de moins que vous. Vous partez donc avec un handicap pour réaliser la plus-value du siècle !

Les prix attractifs

Actuellement il n’est pas facile de trouver du stock, surtout si le prix au m² est un critère limitant. Les zones pour acheter de l’immobilier neuf en Ile-de-France pas trop cher sont souvent à proximité des nouvelles gares du Grand Paris Express car ces zones étaient souvent d’anciennes friches, ou des zones périphériques mal valorisées, donc avec du foncier disponible et négociable. C’est pourquoi cette solution vous est pratiquement systématiquement proposée.

Mais si d’ici à quelques années, ces zones vont être reliées à un large réseau de transport en commun, la réalité du moment est qu’elles sont souvent éloignées de tout (commerces, transports…), ou situées dans des zones peu qualitatives (taux de chômage élevé…). Bien évidemment, la vie économique et culturelle va progressivement s’y développer… mais quand ?

Or vous, en tant qu’investisseur, vous avez besoin de locataires dès maintenant ! Et idéalement de locataires de qualité. Êtes-vous certains que la demande locative sera aussi importante que ce que le vendeur de rêves fait miroiter ? Dans le cas contraire, combien de temps pouvez-vous tenir sans loyer alors que vous devrez rembourser votre prêt ?

Les alternatives

Vous connaissez déjà les 3 règles fondamentales d’un bon investissement patrimonial (donc sur du long terme) : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Les transports en communs existants à proximité

En Île-de-France, la distance de l’immobilier neuf par rapport aux transports en communs existants est un critère fondamental. Sachez que la limite psychologique est de 15 minutes à pied.

En restant « focus » sur la proximité d’un transport existant (idéalement RER ou transilien), vous pourrez louer rapidement et régulièrement. Mais le prix d’achat au m² sera bien évidemment plus élevé puisqu’il intègre ce paramètre.

Un environnement qualitatif

Les zones autour des nouvelles gares du Grand Paris Express sont généralement relativement pauvres (c’est logique, puisque jusqu’ici elles étaient loin de tout et/ou mal valorisées). Par conséquent vous n’y trouverez que rarement des écoles d’excellence, des primeurs bio, des fromagers… or c’est ce que recherchent les locataires « premium ».

Donc plus vous souhaiterez des locataires avec des niveaux de revenus élevés, plus vous devrez vous rapprocher de centres villes qualitatifs.

Conclusion :

Plus vous vous rapprocherez d’un centre-ville de qualité et de transports existants, plus le m² sera cher. Mais votre budget n’est pas extensible. Donc, pour le même prix, vaut-il mieux acheter une grande surface dans une zone « pas cher » du Grand Paris Express car « en devenir » ou bien une petite surface dans un environnement qualitatif qui bénéficie déjà de transports en communs existants à proximité ?

Le dicton dit : « un tien vaut mieux que deux tu l’auras » ; en clair, qu’il est préférable de sécuriser dès maintenant des locations régulières, plutôt que de miser sur une plus-value future qui n’est que potentielle.

Mais la réponse dépend de votre capacité à supporter un niveau de risque financier et psychologique plus ou moins élevé.