Combien coûte la création d’une SCI ?

La création comme la dissolution d’une société civile immobilière (SCI) engendre des frais particuliers. Annonce légale, honoraires d’un conseil, frais de greffe… Autant de frais qu’il est indispensable d’anticiper car incompressibles. Ces dépenses correspondent à l’accomplissement des formalités légales obligatoires, voire plus. Le poste le plus important concerne surtout l’accompagnement.

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Création d’une SCI : les frais administratifs à payer

Quel que soit le projet, des frais sont à prévoir, communément appelés « frais administratifs ». Il s’agit principalement des frais d’annonce légale et de demande d’immatriculation.

Coût de l’annonce légale de constitution

Le cout creation SCI doit inclure les frais de publication d’un avis dans un journal d’annonces légales. Le prix de cette parution dépend du lieu de diffusion : France Métropolitaine ou La Réunion/Mayotte. En moyenne, ce coût s’élève à 222 euros, toutes taxes comprises pour une publication en France métropolitaine, pour l’année 2022. Tandis que le montant hors taxe est de 185 euros en moyenne.

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Coût du dépôt de la demande d’immatriculation

Pour que la SCI puisse exister d’un point de vue juridique, il est nécessaire de réaliser une immatriculation au registre de commerce et des sociétés. Pour ce faire, le dossier complet doit être envoyé au centre de formalité des entreprises ou être déposé sur le site Guichet-entreprises.fr.

Des émoluments sont demandés à cette occasion par le greffe du tribunal de commerce en guise de traitement du dossier. Le tarif 2022 pour cette démarche est de 66,88 euros. A cela s’ajoutent d’autres frais, dont 21,41 euros TTC pour le dépôt au registre des bénéficiaires effectifs (RBE).

Coût de l’accompagnement à la création de la SCI

Les principales dépenses liées à la création d’une SCI concernent l’accompagnement et non les frais d’accomplissement des formalités légales obligatoires. Notons toutefois que cet accompagnement est facultatif.

Créer la SCI soi-même

Il est tout à fait possible de créer une SCI soi-même. Dans ce cas, aucuns frais d’accompagnement n’est nécessaire. En revanche, il faut savoir que cela implique de se débrouiller seul pour la rédaction des statuts, pour remplir le formulaire M0 société civile, pour réunir les justificatifs adéquats et enfin pour déposer la demande d’immatriculation de la SCI. Ainsi, il faudra de solides connaissances en matière de création de société.

Créer la SCI avec un professionnel

Il est également possible de demander l’aide d’un professionnel pour créer sa SCI. Ce dernier se verra déléguer tout en partie des tâches. Pour cela, il existe plusieurs formules, dont la plus complète et la plus chère consiste à avoir recours à un avocat ou un notaire. Pour cela, il faut compter dans les 2000 euros. Notons que l’intervention d’un notaire est obligatoire lorsque les statuts de la future société constatent une publicité foncière, comme l’apport d’un immeuble.

L’intervention d’un expert-comptable peut également être de rigueur, pour une somme approximative de 1000 euros. Ce professionnel est le seul à pouvoir assumer une mission de tenue de la comptabilité de la SCI par la suite.

Créer la SCI avec un service juridique en ligne

Enfin, une autre alternative consiste à faire appel aux diverses plateformes juridiques en ligne pour la constitution d’un SCI. Les prestations proposées sont toutefois complètes : génération automatique de statuts, remplissage assisté du formulaire M0… Le principal avantage de ses services est qu’il permette d’automatiser une grande partie du processus de création moyennant un tarif très attractif, à partir de 150 euros TTC.

Dissolution d’une SCI : quels sont les coûts ?

Il faut savoir que les frais de dissolution SCI sont répartis sur les différentes étapes autour de cette décision. En effet, dissoudre une SCI doit émaner d’une décision prise à l’unanimité par les associés réunis en assemblée générale, sauf si les statuts prévoient une majorité plus faible. Celle-ci doit être enregistrée auprès du greffe. Par ailleurs, plusieurs étapes doivent être réalisées en amont de cet enregistrement.

Etape 1

Une fois la décision de dissolution prise par les associés, la première étape consiste à en informer les tiers. Pour cela, il est indispensable de faire paraître une publication dans un journal d’annonces légales. Le coût de cette opération dépend du JAL opté, du département de publication ainsi que du nombre de lignes. Généralement, il faut compter entre 150 et 200 euros.

Etape 2

L’enregistrement de la décision de dissolution peut se faire auprès des impôts. La bonne nouvelle, c’est que cette étape n’engendre aucun coût d’enregistrement du PV. En effet, cette démarche est facultative et gratuite depuis le 1er janvier 2020.

Etape 3

Une fois ces étapes effectuées, il est enfin possible de remplir les formalités de dissolution auprès du greffe compétent. Le coût à cette étape est de 192,01 euros.

Bon à savoir

Pour une radiation totale de la société, les coûts de la dissolution ne concernent plus uniquement les frais de fermeture de la SCI. Ils incluent également ceux de la liquidation et de la radiation.

Dans quels cas dissoudre une SCI ?

La dissolution d’une SCI peut intervenir de plusieurs manières. Parmi toutes les possibilités, il est possible de les regrouper en deux catégories :

• Dissolution automatique ;
• Dissolution provoquée.

Quelles sont les hypothèses de dissolution automatique ?

On parle de dissolution automatique lorsque l’opération intervient de plein droit, c’est-à-dire que les associés n’ont pas besoin de prendre la décision.

Parmi les cas les plus fréquents, on retrouve :

• L’arrivée à terme de la durée de vie de la SCI

Il faut savoir qu’une société ne peut être créée que pour une durée de vie maximale de 99 ans. Une fois cette date dépassée, la SCI sera automatiquement dissoute. Toutefois, les associés peuvent proroger l’existence de la structure.

Attention, les statuts peuvent prévoir une durée plus courte pour la SCI.

• La réalisation ou l’extinction de l’objet social

Lors de la rédaction des statuts, les associés peuvent prévoir un objet social pour la structure. Il s’agit d’un ensemble d’activités exercées par la société. Ils peuvent ainsi prévoir un objet social restreint.

Par exemple, les statuts d’une SCI prévoient que l’objet social concerne la mise en location d’une maison à Paris. Par conséquent, dès le moment où la SCI met ce bien en location, cela entraîne automatiquement la dissolution de la structure.

Toutefois, force est de constater que dans la pratique, il est rare que les associés créent une société pour la réalisation d’une mission.

• La SCI n’exerce aucune activité depuis 2 ans

Dans ce cas, on parle de SCI dormante. Il s’agit d’une société qui a cessé toute activité, mais qui continue à s’acquitter de ses obligations comptables et fiscales.

• La société devient unipersonnelle

On parle de transformation en société unipersonnelle lorsque toutes les parts sociales de la SCI sont regroupées chez un associé unique. Ce cas survient en cas de départ ou de décès de l’autre associé. Ainsi, la dissolution automatique de la SCI intervient si la situation perdure au-delà d’un an.

Quelles sont les hypothèses de dissolution provoquée ?

Il s’agit des cas où les associés prennent la décision de la dissolution de la SCI.

• La dissolution conventionnelle anticipée

Elle se décide au cours d’une assemblée générale extraordinaire (AGE). Les associés décident de procéder à la dissolution de la SCI, selon la majorité requise par les statuts.

• La dissolution judiciaire anticipée pour justes motifs

Ce cas survient en cas de mésentente entre les sociétés, entraînant la paralysie de la société. L’un d’eux peut solliciter le juge pour prononcer la dissolution de la SCI.

A noter que pour chacune de ces hypothèses, il est indispensable de prévoir les coûts de dissolution avant de se lancer dans les démarches.

Quelles sont les étapes de dissolution d’une SCI ?

La dissolution d’une SCI se fait au même titre que celle des autres formes de société. En effet, certaines formalités doivent être respectées. Comme indiqué plus haut, la décision de dissolution de la SCI n’est pas à prendre à la légère. A ce titre, il est indispensable de convoquer les associés en AGE. Au cours de cette réunion extraordinaire, les associés doivent se prononcer à l’unanimité sur la décision à prendre.

A cette issue, un procès verbal de dissolution doit être établi. Pour prendre effet, il doit être signé par les associés. Il a pour but d’apporter des précisions sur la décision prise au cours de l’AG, le vote et le quorum. En outre, il mentionne le nom du liquidateur, qui sera chargé de procéder à la liquidation des actifs de la société. Notons qu’il doit être désigné par les associés.

Le liquidateur dispose de 30 jours suivant la signature du PV pour remplir les formalités de dissolution de la SCI. La première étape consiste à déposer un dossier de dissolution auprès du greffe du Tribunal de commerce. Ce dernier doit contenir les éléments suivants :

• L’original du PV de dissolution ;
• Un formulaire Cerfa M2 rempli et signé ;
• Une copie de la pièce d’identité du liquidateur ;
• Une déclaration de non-condamnation du liquidateur ;
• Un chèque pour le règlement des émoluments du greffe ;
• Une attestation de parution de l’avis dans un journal d’annonces légales.