La Loi Denormandie : le dispositif idéal pour investir dans l’immobilier ancien

La loi Denormandie, entrée en vigueur en 2019, a été conçue pour encourager la rénovation du parc immobilier ancien dans les villes moyennes de France. Ce dispositif fiscal offre d’intéressants avantages aux investisseurs souhaitant combiner rentabilité et défiscalisation. 

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière. Il cible spécifiquement les investissements dans l’ancien, à la différence de la loi Pinel qui s’appliquait au neuf. L’objectif de la loi denormandie en immobilier est de revitaliser les centres-villes en incitant les particuliers à acquérir et à rénover des logements anciens dans des zones ciblées.

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En contrepartie de la rénovation et de la mise en location de ces biens, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu attractive, pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement sur 12 ans.

Quelles sont les conditions pour investir avec la loi Denormandie ?

Pour être éligible à la loi Denormandie, plusieurs critères doivent être remplis. Le bien immobilier doit être un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.

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Le bien doit être situé dans l’une des 222 villes du programme « Action Cœur de Ville » ou dans une commune ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération. Ils peuvent inclure l’isolation, la réfection de la toiture et la mise aux normes électriques.

Le logement rénové doit être loué nu et à usage de résidence principale du locataire, avec des plafonds de loyers et de ressources à respecter. L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans selon le niveau de réduction d’impôt souhaité.

Quels sont les avantages fiscaux de la loi Denormandie ?

Le principal avantage de la loi Denormandie est la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement (achat + travaux) sur une durée de 12 ans.

Plus précisément, la réduction d’impôt est de :

• 12% sur 6 ans
• 18% sur 9 ans
• 21% sur 12 ans

En plus de cette réduction d’impôt, les charges liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt…) sont déductibles des revenus fonciers.

Comparé à d’autres dispositifs comme la loi Pinel, la loi Denormandie présente l’avantage de cibler l’ancien avec travaux. Cela permet aux investisseurs d’avoir accès à un parc immobilier plus abordable, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux similaires.

Comment investir avec la loi Denormandie ?

Pour bénéficier de la loi Denormandie, quelques étapes sont à suivre :

• Choisir un bien éligible situé dans l’une des zones concernées (villes « Action Cœur de Ville » ou ORT).
• Réaliser les travaux de rénovation nécessaires, représentant au moins 25% du coût total de l’opération.
• Mettre le logement en location, en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
• Déclarer l’investissement à l’administration fiscale pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Les zones les plus intéressantes sont souvent les villes moyennes en pleine revitalisation. Les prix immobiliers sont encore abordables tout en offrant un bon potentiel de plus-value. Pour maximiser les bénéfices fiscaux, il est également important d’optimiser le montant des travaux réalisés.

Pourquoi investir avec la loi Denormandie en 2025 ?

Le dispositif Denormandie, récemment prolongé jusqu’en 2027, constitue une opportunité à saisir pour les investisseurs immobiliers. Plusieurs éléments en font une solution particulièrement intéressante.

La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de l’investissement (achat + travaux). Cet  avantage fiscal est significatif, surtout pour les contribuables soumis à une forte imposition.

En incitant les particuliers à investir dans la réhabilitation de logements anciens, la loi Denormandie participe à la redynamisation des centres-villes des villes moyennes. Il s’agit d’un enjeu majeur d’aménagement du territoire.

Le Denormandie offre la possibilité de constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant significativement sa charge fiscale. Il constitue un atout appréciable pour les investisseurs soucieux d’optimiser leur situation.