Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif et vous vous demandez comment calculer votre capacité d’emprunt ?

L’objectif de cet article est de vous guider pas à pas dans le calcul de votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif. Vous découvrirez comment évaluer vos revenus et vos charges, comprendre et calculer votre taux d’endettement, et prendre en compte les critères des banques. Nous vous présenterons également tous les avantages qu’offre l’investissement immobilier à crédit.

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Comprendre les bases de la capacité d’emprunt pour investir dans l’immobilier locatif

La capacité d’emprunt représente le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre situation financière globale. En d’autres termes, c’est le montant que vous êtes en mesure de rembourser chaque mois sans mettre en péril votre stabilité financière. Les banques utilisent plusieurs critères pour évaluer cette capacité, afin de s’assurer que vous pourrez rembourser l’emprunt sans difficulté.

Pourquoi est-ce crucial pour un investissement locatif ?

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Avant même de commencer à chercher un bien immobilier, vous devez savoir combien vous pouvez emprunter. Cela vous permettra de cibler vos recherches sur des biens correspondant à votre budget et d’éviter de perdre du temps sur des propriétés hors de portée. Un bon calcul de votre capacité d’emprunt vous aide à optimiser la rentabilité de votre investissement. En sachant combien vous pouvez emprunter, vous pouvez évaluer le coût total de votre investissement (prix d’achat, frais de notaire, travaux éventuels) et le comparer aux loyers potentiels que vous percevrez. De plus, les banques sont plus enclines à accorder un prêt si elles constatent que vous avez bien évalué votre capacité d’emprunt et que vous présentez un dossier solide et réaliste. Un calcul précis et justifié rassure les prêteurs sur votre capacité à gérer votre investissement.

Comment calculer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Pour calculer précisément votre capacité d’emprunt, commencez par lister tous vos revenus mensuels. Voici les principales sources de revenus à prendre en compte :

Salaires :
Incluez les salaires nets après impôts et cotisations sociales de toutes les personnes de votre foyer participant à l’investissement locatif.

Revenus fonciers :
Si vous possédez déjà des biens locatifs, ajoutez les revenus nets générés par ces locations, après déduction des charges et impôts correspondants.

Autres sources de revenus :
N’oubliez pas de compter les autres sources de revenus telles que les pensions alimentaires, les aides sociales, les revenus de placements financiers, et les primes annuelles récurrentes.

Ensuite, identifiez et listez toutes vos charges mensuelles :

Prêts en cours :
Recensez tous les prêts que vous remboursez actuellement (prêts immobiliers, crédits à la consommation, prêts étudiants, etc.). Notez le montant des mensualités restantes.

Loyers :
Si vous êtes locataire de votre résidence principale, incluez le montant du loyer que vous payez chaque mois.

Autres dettes et charges fixes :
Prenez en compte les autres dettes (cartes de crédit, dettes personnelles) et les charges fixes telles que les factures d’électricité, de gaz, d’eau, les divers abonnements (téléphone, internet, etc.), les assurances et les frais de scolarité.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Le calcul du taux d’endettement est une étape clé pour évaluer votre capacité d’emprunt. Il permet de déterminer la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos dettes. Les banques utilisent ce ratio pour s’assurer que vous pouvez assumer un nouveau prêt sans mettre en péril votre stabilité financière.

Voici la formule pour calculer votre taux d’endettement :

Taux d’endettement = (Charges mensuelles / Revenus mensuels nets​) × 100

Les charges mensuelles incluent tous les paiements réguliers pour les prêts (immobiliers, à la consommation, etc.), les loyers, et autres dettes récurrentes. Les revenus mensuels nets comprennent tous les revenus après déduction des impôts et cotisations sociales.

Exemple concret

Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul du taux d’endettement :

• Revenus mensuels nets :
• Salaires : 3 000 €
• Revenus fonciers : 500 €
• Autres revenus : 200 €
• Total des revenus : 3 700 €
• Charges mensuelles :
• Prêt immobilier existant : 600 €
• Prêt à la consommation : 200 €
• Loyer : 800 €
• Autres charges (factures, assurances, etc.) : 400 €
• Total des charges : 2 000 €

Calculons maintenant le taux d’endettement :

(2 000 / 3 700) × 100 = 54%

Dans cet exemple, le taux d’endettement est de 54 %.

Les banques considèrent généralement qu’un taux d’endettement acceptable se situe entre 30 % et 35 %. Au-delà de ce seuil, elles estiment que le risque de surendettement augmente. Cela signifie que dans notre exemple, un taux de 54 % serait considéré comme trop élevé, ce qui pourrait rendre difficile l’obtention d’un nouveau prêt.

Comment augmenter ses chances d’obtenir un prêt pour un investissement locatif ?

Une fois que vous avez calculé votre capacité d’emprunt, il peut être utile de l’optimiser afin d’augmenter vos chances d’obtenir un prêt avantageux et de maximiser votre investissement locatif. Voici quelques stratégies pratiques pour y parvenir.

Réduire ses charges mensuelles

Renégociation de crédits existants :
Examinez la possibilité de renégocier vos crédits actuels, qu’ils soient immobiliers ou à la consommation. La renégociation peut vous permettre d’obtenir des taux d’intérêt plus bas, de réduire vos mensualités et d’augmenter ainsi votre capacité d’emprunt.

Réduction des dépenses :
Faites un audit de vos dépenses mensuelles pour identifier les postes où vous pouvez réaliser des économies. Réduire vos charges fixes, comme les abonnements non essentiels ou les factures d’énergie, peut libérer des fonds supplémentaires pour rembourser un prêt immobilier.

Augmenter ses revenus

Diversification des sources de revenus :
Recherchez des moyens de diversifier vos sources de revenus. Par exemple, vous pouvez envisager des investissements complémentaires (actions, obligations), des activités secondaires (freelance, vente de produits en ligne) ou même la location de parties de votre résidence principale.

Améliorer son apport personnel

Stratégies d’épargne :
Mettez en place une stratégie d’épargne rigoureuse. Fixez-vous des objectifs d’épargne mensuels et utilisez des outils d’épargne automatique pour atteindre ces objectifs plus facilement. Un apport personnel plus important peut non seulement réduire le montant à emprunter, mais aussi renforcer votre dossier de prêt auprès des banques.

Liquidation d’actifs non essentiels :
Envisagez de liquider certains actifs non essentiels pour augmenter votre apport personnel. Cela peut inclure la vente de véhicules ou d’objets de valeur dont vous n’avez pas besoin, ou encore l’utilisation de placements financiers à court terme.

Pourquoi réaliser un investissement locatif avec un crédit immobilier ?

Investir dans l’immobilier locatif à crédit présente de nombreux avantages qui peuvent en faire une stratégie d’investissement particulièrement intéressante. Voici quelques-unes des bonnes raisons pour lesquelles il est pertinent de considérer cette option :

Effet de levier

L’emprunt vous permet d’acquérir un bien immobilier de valeur plus élevée que ce que vous pourriez acheter uniquement avec vos économies. Cet effet de levier vous permet de multiplier vos investissements et potentiellement d’accroître vos rendements.

Rentabilité attractive

Un bien immobilier locatif génère des revenus réguliers sous forme de loyers. Ces revenus peuvent couvrir tout ou partie des mensualités de votre emprunt, rendant l’investissement auto-financé.

Valorisation du patrimoine

Historiquement, l’immobilier tend à s’apprécier avec le temps. En investissant à crédit, vous bénéficiez de l’augmentation de la valeur du bien, ce qui peut significativement augmenter votre patrimoine net.

Optimisation fiscale

Les intérêts d’emprunt et autres frais liés au crédit peuvent être déductibles de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu. C’est le cas si vous investissez avec le dispositif LMNP sous le régime réel par exemple.

Est-il possible de réaliser un investissement immobilier locatif sans apport ?

Oui vous pouvez investir dans l’immobilier locatif sans aucun apport, bien que cela puisse être plus difficile et nécessite une préparation minutieuse. Voici les principaux points à considérer et les stratégies pour y parvenir :

Préparer un dossier solide

Les banques sont plus enclines à accorder un prêt sans apport si vous présentez un dossier solide. Cela inclut un historique de crédit impeccable, des revenus stables et suffisants, et une gestion financière saine.

Mettre en avant le projet d’investissement

Présentez un projet bien réfléchi et documenté. Montrez que le bien immobilier que vous souhaitez acquérir est rentable, avec des loyers suffisants pour couvrir les mensualités du prêt et les autres charges.

Choisir le bon type de bien

Investissez dans des biens situés dans des zones à forte demande locative. Les banques seront plus rassurées si elles voient que le bien sera facilement loué, minimisant ainsi le risque de vacance locative.

Profiter des dispositifs fiscaux et des aides

Certains dispositifs fiscaux encouragent l’investissement locatif et peuvent faciliter l’obtention d’un prêt sans apport. Par exemple, en France, des dispositifs comme la loi Pinel permettent de bénéficier de réductions d’impôts sous certaines conditions.

Négocier avec la banque

Négociez les conditions de votre prêt avec votre banque. Si vous avez un bon profil emprunteur, vous pouvez essayer d’obtenir un financement à 110 % qui couvre non seulement le prix d’achat du bien, mais aussi les frais de notaire et les travaux éventuels.

Considérer les prêts relais

Si vous possédez déjà un bien immobilier, vous pouvez envisager un prêt relais. Cela vous permet d’utiliser la valeur de votre bien actuel comme garantie pour financer votre nouvel investissement sans apport initial.

Utiliser des ressources alternatives

Le crowdfunding immobilier est une autre option. Certaines plateformes permettent aux investisseurs de participer à des projets immobiliers sans apport personnel important.

Optimiser les revenus et charges

Augmentez vos revenus ou réduisez vos charges pour améliorer votre capacité d’emprunt. Cela peut passer par une augmentation de salaire, des revenus supplémentaires ou une réduction des dépenses.

Profiter des prêts à taux zéro

Pour certains types de biens (comme les logements écologiques), des prêts à taux zéro ou des subventions peuvent être disponibles, facilitant l’acquisition sans apport.