Étude de sol : que faut-il savoir sur la loi Élan ?

Adoptée le 16 octobre 2018 par le Sénat et promulguée en novembre de la même année, la loi Élan est un dispositif qui apporte de nombreuses réformes dans l’immobilier en France. Au nombre des nouveautés qu’elle apporte, il y a l’imposition de l’étude de sols dans certaines zones telles que les régions aux sols argileux. Qui est concerné par cette obligation et la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 en général ?

Qu’est-ce que la loi Élan ?

La loi Élan (Évolution du Logement et Aménagement Numérique) vise à faciliter l’accès au logement aux personnes moins privilégiées tout en mettant les évolutions numériques et énergétiques à leur disposition. À cet effet, elle favorise la construction de nouveaux logements sociaux et adoucit les conditions de vente des logements. La loi Élan simplifie aussi les procédures d’aménagement et améliore le cadre de vie. Différents profils sont ainsi concernés par la loi Élan :

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• les promoteurs,
• les bailleurs sociaux,
• les propriétaires,
• les locataires,
• les collectivités territoriales,
• les urbanistes,
• les aménageurs,
• et les professionnels de l’immobilier.

Ceux-ci sont affectés de diverses manières par cette législation. Dans son article 68, la loi impose certaines obligations aux personnes désireuses de vendre un terrain ou de construire des logements sur un terrain au sol argileux. Il s’agit notamment de l’étude du sol. Ce sont 3 arrêtés en date du 22 juillet 2022 qui précisent ce qu’il faut retenir sur la loi Élan et l’étude de sol, notamment les études géotechniques, désormais nécessaires.

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Comment se préparer aux changements apportés par la loi Élan ?

Le non-respect de la loi Élan expose à diverses sanctions. Dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, vous devez obtenir de votre constructeur un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Le document doit comprendre les engagements que lui et vous avez pris dans le cadre du projet de construction de votre logement. Une fois le document signé, les 2 parties ont l’obligation de respecter les clauses du contrat.

La loi Élan donne plus de pouvoirs aux agents de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF). Ces derniers peuvent désormais procéder à diverses vérifications. Ils peuvent vérifier le respect du versement des sommes indiquées à la signature du contrat, la conformité du contrat signé à la loi et les informations en lien avec le droit de rétraction. En cas de non-respect, l’amende prévue est de 300 000 euros.

En dehors des études de sol, vous devez vous assurer d’avoir ce contrat avant la construction de la maison et de bien le respecter.

Comprendre l’article 68 de la loi Élan

L’article 68 de la loi Élan permet d’assurer le respect des normes en ce qui concerne la construction de logements individuels sur ces terrains. Les dispositifs en lien avec cet article s’appliquent ainsi aux contrats de construction et aux actes de vente établis à partir du 1er janvier 2020 et sont entrés en vigueur le 1er octobre 2020. Sont ainsi concernés par l’obligation d’étude de sol :

• le vendeur d’un terrain situé dans une zone exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles et destiné à accueillir un logement individuel,
• le constructeur d’une bâtisse logée sur un terrain moyennement ou fortement exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles.

Ainsi, si vous voulez vendre un terrain situé dans une telle zone, vous devez impérativement fournir à l’acheteur une étude géotechnique de type G1 (phases Études de Site et Principes Généraux de Construction). Lorsque vous souhaitez construire sur ce type de terrain, vous avez l’obligation de suivre les recommandations d’une étude géotechnique de type G2 délivrée par le maître d’ouvrage ou tenir compte des techniques spécifiques de construction recommandées par la réglementation.