La réalisation des travaux de copropriété

Au sein d’une copropriété, chaque type de travaux répond à des règles spécifiques. La loi peut rendre certains travaux obligatoires afin que l’immeuble soit conforme aux normes en vigueur. Dans ce cas précis, la copropriété se doit d’effectuer les travaux de mise en conformité comme les ascenseurs, les travaux de salubrité, le ravalement des façades. Vous devez donc vous rapprocher d’un professionnel pour les travaux de copropriété, cela vous évite de commettre des erreurs.

L’affaire de tous, les parties communes

Que vous souhaitiez rénover le local à poubelles, à vélos, percer un trou dans un mur porteur, vous avez besoin de l’autorisation de l’ensemble des copropriétaires. Ce qui signifie qu’il faut passer par un vote de l’assemblée générale pour les escaliers, balcons, le digicode, les espaces verts, le parking, les caves et les paliers. Lors de l’examen du projet de rénovation, tous les copropriétaires devront vérifier la nécessité des travaux et voter ou non en leur faveur. Les travaux d’amélioration doivent être votés à l’unanimité. Le coût sera alors réparti entre tous les copropriétaires. En cas d’échec, une deuxième réunion pourra être organisée dans les trois mois pour revoter la réalisation des travaux. 

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Les différents types de travaux 

Tous ceux qui sont nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé physique des occupants, les travaux d’économie d’énergie, d’accessibilité aux personnes handicapées, de surélévation forment les quatre grandes catégories de travaux que l’on peut distinguer. Une fois les travaux autorisés, le syndic sera en charge de mettre en œuvre les décisions votées par l’assemblée générale, de suivre la bonne exécution des travaux. Réaliser des travaux dans une copropriété n’est pas forcément aisé. Qu’il s’agisse de valoriser, de maintenir l’immeuble en bon état, les travaux doivent être décidés par tous les copropriétaires. Seuls ces derniers peuvent demander l’autorisation de réaliser des travaux dans les parties communes, ce qui exclut les locataires. Obligatoires ou non, les travaux dans une copropriété garantissent le bon état de l’immeuble.

Les règles de vote en assemblée générale

Les règles de vote en assemblée générale doivent être respectées pour décider de la réalisation des travaux dans une copropriété. Pensez bien aux dates et horaires de l’assemblée générale, ainsi qu’au détail des travaux qui y seront présentés. Les votes sont soumis à un quorum minimum, c’est-à-dire le nombre minimum de voix nécessaires pour valider les décisions prises lors d’une assemblée générale.

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Effectivement, afin que les décisions soient validées, il faut réunir plus de 50% des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés (en considérant qu’un mandataire peut représenter au maximum deux autres copropriétaires). Si le quorum n’est pas atteint lors d’une première assemblée générale faute d’un nombre suffisant de votants, une seconde assemblée sera organisée avec cette fois-ci un seuil moindre fixé par la loi.

Pensez à bien préciser que certains projets, tels que ceux relatifs aux économies d’énergie obligatoires ou encore à l’accessibilité aux personnes handicapées, peuvent faire l’objet d’un vote spécifique requérant une majorité absolue ou simple.

Il est primordial pour chaque copropriétaire concerné par la question des travaux en communauté immobilière de bien comprendre ces différentes modalités liées au processus décisionnel. En général, si cela concerne sa partie privative uniquement et/ou s’il ne souhaite pas voter positivement pour l’exécution des projets proposés, chacun a néanmoins son mot à dire avant toute réalisation dans les parties communes de l’immeuble.

Le financement des travaux de copropriété

Une fois les travaux votés en assemblée générale, il est temps de passer à l’étape suivante : le financement. Selon la nature des travaux à effectuer, différents modes de financement existent.

Les copropriétaires peuvent choisir entre l’autofinancement, qui implique que chaque propriétaire paie sa part (proportionnelle aux tantièmes détenus) au fur et à mesure de l’avancée du projet ; ou encore le prêt collectif, grâce auquel un emprunt bancaire est contracté par le syndicat pour financer les travaux. Dans ce cas-là, chaque copropriétaire doit rembourser sa quote-part de l’emprunt selon ses tantièmes.

Il existe aussi un autre mode de financement : le recours à une entreprise spécialisée dans la gestion des prêts immobiliers. Cette société peut ainsi proposer une opération dite « clé en main », qui consiste à assumer toute la partie administrative liée à cette démarche, y compris celle relative aux appels d’offres en vue de sélectionner les prestataires exécutants des chantiers.

Rappelons que depuis 2017, il est possible pour les syndicats de copropriétaires d’obtenir un éco-prêt collectif permettant notamment le financement des travaux relatifs aux économies d’énergie obligatoires précédemment mentionnés. Ce dispositif offre alors une solution intéressante pour réduire les dépenses énergétiques tout en respectant son budget initial.

Le choix du mode de financement se fera en fonction des priorités de chaque copropriétaire, mais aussi selon la nature et l’importance des travaux à effectuer. Il est recommandé de se tourner vers un professionnel afin d’avoir une vision claire et précise sur ce sujet complexe.