Quel régime fiscal choisir pour son investissement locatif ?

Vous voulez faire un investissement locatif ? Sachez que vous devez déclarer vos revenus supplémentaires auprès des impôts, et ce, peu importe la structure juridique que vous avez choisie. Cependant, bien choisir son régime a un impact conséquent sur votre niveau d’imposition.

En effet, en faisant le choix du régime fiscal adapté à votre profil, vous êtes certain d’optimiser vos revenus locatifs et de payer moins d’impôts. Il est donc important de bien se renseigner sur les différents types de régimes fiscaux qui régissent le monde de l’immobilier.

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Le régime micro-foncier : pour bénéficier d’un abattement de 30 % sur les loyers perçus

Si vous décidez de faire de la location nue, vos loyers seront déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, les bénéfices obtenus lors de la location seront comptabilisés avec votre salaire. C’est un régime qui s’applique aux propriétaires dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas les 15 000 euros.

Dans ce cas, ils bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le total des loyers perçus avant imposition. Ils sont alors taxés que sur les 70 % de leurs revenus. Cependant, ce régime est déconseillé pour les propriétaires qui ont engagé des travaux de rénovation dans leur logement. Pour réaliser un bon choix de régime fiscal, la meilleure solution serait de contacter un professionnel du domaine.

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Le régime d’imposition réel : pour déduire l’intégralité des charges de ses revenus fonciers

Grâce à ce régime, l’investisseur détermine son revenu imposable et soustrait des frais de loyers reçus, les charges déboursées. Il s’agit des frais de gestion, de la taxe foncière ou des intérêts d’emprunts. Lorsque les charges sont supérieures aux loyers reçus, il n’y a pas d’impôt à payer.

Dans ce cas, le déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros.

Le choix d’un régime réel s’impose lorsque les charges sont supérieures à 30 % des loyers. Toutefois, l’imposition se fait automatiquement au régime réel lorsque les revenus encaissés sont supérieurs à 15 000 euros.

Le régime Micro-BIC : pour une imposition de moitié sur les loyers perçus

Le choix d’une location meublée est bénéfique, car elle permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse. On relève dans ce cas des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Ainsi, lorsque vous mettez en location un ou plusieurs logements meublés, vous accédez automatiquement au statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Ceci vous permet de choisir le régime micro-bic ou régime forfaitaire lors de la déclaration de vos impôts. Grâce à ce régime, vous ne serez imposé que sur la moitié du montant total de vos revenus locatifs. C’est un régime simple. Il suffit simplement d’inscrire dans sa déclaration de revenus le total des recettes perçues de la part de ses locataires.

Le Censi-Bouvard : pour la baisse de vos impôts sur le prix de logement

Le dispositif Censi-Bouvard ne fonctionne que dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location, meublé et intégré à une résidence services à caractère social. C’est le cas des résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées ou handicapées, les résidences de tourisme classées, ou les foyers de vie ou d’accueil de vie.

Ce dispositif vous permet de profiter d’une baisse d’impôt de 11 % du prix du logement sur 9 ans dans la limite de 300 000 € par acquisition. Passé ce délai, la fiscalité classique du statut loueur non professionnel (LMNP) s’applique à nouveau.