Quelle durée choisir pour conclure un bail commercial?

https://novlaw.fr/Par Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats

La durée classique du bail commercial : 3,6,9

Un bail commercial est en principe conclu pour une durée de 9 ans. On parle toutefois généralement de bail 3, 6,9 ; mais qu’est-ce que cela veut dire en pratique ?
Juridiquement, tous les 3 ans, le bail commercial offre des prérogatives particulières aux parties.
Côté preneur (locataire) ce dernier est en droit de quitter les lieux (donc sans attendre l’issue définitive du bail) en respectant néanmoins un préavis de 6 mois. C’est ce que l’on appelle le principe de la « résiliation triennale » c’est-à-dire la capacité pour le locataire de mettre fin au bail commercial, de façon prématurée.
Côté bailleur, ce dernier a la faculté de réviser le montant du loyer (généralement à la hausse), opération couramment appelée la révision triennale.
Attention toutefois : cette révision du loyer du bail commercial à la hausse n’est pas sans limites (et heureusement d’ailleurs pour le locataire !) puisque le bailleur est tenu de respecter un plafond. Ce principe instauré par la loi Pinel s’appelle précisément la règle du plafonnement, ou encore du lissage. Protecteur des intérêts du preneur, il connaît cependant des exceptions, en particulier s’agissant des baux plus longs, comme on va le voir après.

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Peut-on prévoir une durée plus longue que 9 ans dans un bail commercial ?

La réponse est oui, assurément ! On peut tout à fait prévoir un bail commercial de 10, 11, 12 ans ou plus. En réalité, le Code de commerce ne fixe pas de limitée à la durée du bail commercial.
Attention toutefois : dans cette hypothèse, deux conséquences trouveront à s’appliquer, que le locataire doit bien anticiper.
D’abord, ce dernier devra en principe renoncer à sa faculté de résiliation triennale si le bail excède 9 ans : on parle alors d’un bail de durée ferme, qui fait perdre beaucoup de flexibilité au locataire.
Autre point : le Code de commerce prévoit qu’en cas de durée du bail supérieure à 9 ans, le bail commercial est alors automatiquement déplafonné arrivé à son terme. Cela peut entraîner des conséquences très négatives sur le loyer, qui risquera d’augmenter fortement dans cette hypothèse.

Peut-on prévoir une durée plus courte que 9 ans dans un bail commercial ?

La réponse est oui, mais sous condition cette fois.
En réalité, le bail commercial d’une durée inférieure à 9 ans s’appelle dans le Code de commerce un « bail dérogatoire ».
Le bail dérogatoire, juridiquement, est un bail de courte durée qui déroge au droit commun du bail commercial et donc au statut des baux commercial.
Le bail dérogatoire peut être comparé à une forme d’essai entre les parties, devant en principe déboucher sur un bail commercial 3,6,9 classique.
Le bail dérogatoire ne confère pas au locataire la propriété commerciale : le locataire n’aura pas droit à une indemnité d’éviction à la fin du contrat, raison pour laquelle il est dit moins protecteur que le bail commercial.
Le bail dérogatoire est donc un bail de courte durée. Contrairement au bail commercial dont la durée minimale est de 9 ans, le bail dérogatoire a une durée de 3 ans maximum, mais pas de durée minimale.
Il permet, comme le bail commercial classique, l’exploitation d’un fonds de commerce ou fonds de nature artisanale.
La fixation des loyers d’un bail dérogatoire est libre et les parties s’engagent pour la durée prévue au contrat (on parle de contrat à durée déterminée).
À la fin du bail dérogatoire, un renouvellement est possible, mais dans la limite d’une durée globale de 3 ans.
Au terme des 3 ans, il est interdit de conclure un nouveau contrat dérogatoire. Il faudra alors que les parties se tournent vers un bail commercial classique.
Le bail dérogatoire doit être conclu dès l’entrée dans les lieux du locataire. Il n’est donc pas possible de conclure un tel bail à l’expiration d’un bail commercial.
Le bail dérogatoire permet au locataire de ne pas s’engager sur une longue période. Il est donc particulièrement adapté pour :
tester un local et une zone de chalandise ;
ouvrir un magasin éphémère ;
ou encore, pour une activité saisonnière.
Le bailleur peut également avoir intérêt à ne pas s’engager sur le long terme, s’il souhaite dans un premier temps tester la solvabilité de son locataire et le sérieux de son projet.
Lors de la rédaction du contrat de bail dérogatoire, bailleur et locataire doivent :
renoncer de manière claire et explicite aux dispositions de droit commun des baux commerciaux ;
et indiquer leur volonté d’établir un bail dérogatoire conformément aux dispositions L145-5 du Code de commerce.
Le contrat de bail dérogatoire doit donc être passé par écrit pour être valable, et comporter certaines mentions obligatoires, telles qu’une description du local, durée du bail, montant du loyer du bail commercial, etc.
Un état des lieux d’entrée et un état de sortie doivent également être établis.
Dernière remarque : il est fréquent de lire qu’il s’agit d’un « bail précaire ». Cette expression doit être évitée, car contrairement à la convention d’occupation précaire, la précarité n’est absolument pas une condition du bail dérogatoire. La convention d’occupation précaire est une opération juridique distincte, suivant à un régime qui lui est propre. N’hésitez pas à demander conseil à un avocat spécialisé en droit immobilier pour toute question à ce sujet.

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Maitre Baptiste Robelin