Quelles sont les obligations avant de vendre une maison ?

De nombreuses obligations légales encadrent la vente d’une maison et de tout bien immobilier. Pour l’acheteur comme pour le vendeur, il est important que ces règles soient respectées. Nous vous faisons la liste des obligations légales auxquelles il faut se conformer avant de vendre une maison.

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Vendeur : quelles obligations avant de vendre un bien immobilier ?

Lorsque certains documents ne sont pas présents dans un dossier d’achat ou de vente, une vente de maison (et de tout bien immobilier) peut être annulée. Il est donc primordial de respecter ces diverses obligations, en tant que vendeur, vis-à-vis de l’acheteur / acquéreur.

On peut classer les obligations légales qui encadrent la vente d’un bien immobilier en trois catégories distinctes :

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• Les obligations d’information
• Les obligations de délivrance
• Les obligations de garantie

Les obligations d’information relatives au bien immobilier

Tout acheteur doit être en possession de l’intégralité des informations relatives à la maison qu’il est sur le point d’acheter. Il n’est pas question pour l’acheteur de tomber sur des vices cachés (voir obligations de garantie). Le vendeur, pour cela, doit communiquer tous les éléments et toutes les éléments relatifs au bien immobilier. Le visible, et surtout « l’invisible« , doivent être mentionnés.

Le terrain présente-t-il un risque d’inondations ? Des matériaux dangereux font-ils partie du structurel de la maison ? Les installations ou les travaux sont-ils en conformité ? Existe-t-il un droit de servitude non détectable ? Des traitements spéciaux ont-ils eu lieu sur telle ou telle zone de la maison ou du terrain ? Autant de questions qui doivent être abordées avant la vente d’un bien immobilier.

Ces informations sont recensées dans un dossier de diagnostic technique. Le vendeur est dans l’obligation légale de remettre ce dossier à son acheteur. Afin de bien veiller à la transmission de ces informations, votre notaire vous aiguille.

Les obligations de délivrance relatives au bien immobilier

Les obligations de délivrance d’un bien immobilier concernent le moment de la vente et de la signature du contrat. La signature du contrat de vente engage le vendeur vis-à-vis de l’acheteur. Il doit en effet céder le bien immobilier et s’assurer de la bonne livraison de celui-ci.

L’engagement est clair : le bien immobilier maison, appartement ou autre, doit être livré à l’acheteur dans le même état que lorsque la visite du bien immobilier a été effectuée. En effet, c’est cette visite qui a déclenché l’offre d’achat de la part de l’acheteur potentiel. La maison doit donc être livrée dans le même état que lorsqu’elle a été visitée.

Lors de la signature du contrat de vente, les clefs du bien immobilier sont remises à l’acheteur. Dans le cas où la maison est vendue avec un contrat de bail (bien immobilier loué par des locataires), il revient évidemment à l’acheteur de percevoir le loyer. L’acheteur récupère le bail de location ainsi que le dépôt de garantie donné par le locataire au début du bail.

Les obligations de garantie relatives au bien immobilier

Les obligations de garantie relatives à la vente d’une maison sont précisées dans l’article 1625 du Code Civil. Tout vendeur doit offrir la garantie à son acheteur que l’achat qu’il fait s’apparente à « une possession paisible de la chose vendue« . Il s’agit en réalité d’une garantie contre l’éviction.

Si vous êtes vendeur, vous n’avez aucun droit de limiter ou d’empêcher la jouissance tranquille de votre acheteur de son nouveau bien, puisqu’il en est le propriétaire.

Parmi les obligations de garantie figure la garantie contre les vices cachés. Si un défaut est présent au sein du bien immobilier et que le vendeur a souhaité le cacher, on parle alors de vice caché. Ceci rend impropre l’usage de la maison ou du bien immobilier. Cela peut prendre la forme de la présence de parasites, ou d’un matériau dangereux, etc. 

Il est important de vérifier que le contrat de vente de la maison ne contient aucune clause d’exonération des vices cachés. L’existence de cette clause peut être signe qu’il faut redoubler d’attention quant au bien. Par ailleurs, les diagnostics techniques doivent être fournis à l’acheteur en toute transparence.

Propriétaires : vous souhaitez vendre votre logement : quelles obligations ?

Votre locataire dispose de droits et ne peut être mis dehors. En tant que propriétaire, vous devez :

• Envoyer congé à votre locataire par courrier avec accusé de réception au minimum 6 mois avant la fin du bail de location du logement ;
• Informer votre locataire de la raison du congé, des conditions en jeu et du prix de la mise en vente.

Le locataire peut acheter le bien s’il le souhaite car il est prioritaire et dispose de 2 mois pour faire une offre d’achat. Ce délai est de 4 mois si un prêt immobilier est nécessaire pour l’acquisition du bien immobilier.

Vous êtes acheteur : quelles obligations lors d’une vente ?

L’acheteur aussi doit se conformer à des obligations lors de la mise en vente d’un bien immobilier. Il s’agit d’une transaction immobilière et l’acheteur est dans l’obligation légale de fournir la contrepartie financière demandée pour la vente. 

Tout acheteur doit aussi s’acquitter du paiement des frais d’actes et accessoires de vente, sauf précision allant à l’encontre de cela.

Il faut savoir que nul acheteur / acquéreur n’est soumis à la taxe foncière ou à la taxe d’habitation s’il n’est pas l’occupant de la maison au 1er janvier de l’année concernée. Un prorata temporis peut toutefois être demandé, en fonction de la date d’achat de la maison.

Vous êtes agent immobilier : quelles sont vos obligations en cas de vente ?

Enfin, si vous êtes agent immobilier, sachez que vous avez également des obligations légales à observer :

• L’agent immobilier est transparent : tarifs, missions et calcul des frais ;
• L’agent immobilier doit informer le vendeur des dispositions légales en lien avec la vente de sa maison ;
• L’agent immobilier a un devoir de conseil envers le vendeur
• L’agent immobilier s’occupe des démarches juridiques, techniques et administratives relatives à la vente du bien immobilier, et s’occupe en intégralité des documents concernés.

Si vous êtes propriétaire d’un appartement, les obligations diffèrent légèrement de celles concernant la vente d’une maison, en raison de l’ajout des contraintes légales et administratives liées à la copropriété.