Qu’est-ce que le club deal immobilier ?
Vous êtes un investisseur et vous souhaitez effectuer un placement dans le domaine immobilier ? Cependant, vous aimerez sortir des sentiers battus et essayer une approche innovante en vue de la diversification de votre portefeuille.
Alors, le club deal dans l’immobilier est une solution d’investissement qui pourrait vous convenir. La définition ainsi que les caractéristiques spécifiques de cette solution alternative sont à découvrir dans cet article.
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Plan de l'article
Présentation générale du club deal dans le secteur de l’immobilier
Définition
Le club deal immoblier est une alliance d’investisseurs triés sur le volet (qui se limite entre 20 et 30 membres) qui s’oriente vers l’immobilier non coté. Très souvent, ce genre d’investissement n’est pas accessible aux particuliers car uniquement réservé aux institutionnels.
Une telle structure va permettre aux investisseurs privés de mettre ensemble leurs ressources en vue du financement des projets immobiliers de prestige. Il s’agit notamment des hôtels de luxe ou des immeubles haut de gamme.
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Plusieurs types de projets peuvent intervenir dans le deal. Cela inclut des ventes en état futur d’achèvement (VEFA) ou encore l’acquisition d’autres bien tels que des commerces ou des campings.
Forme juridique
Par le biais de la création d’une société gérante (généralement sous la forme d’une SAS), les participants au club deal vont lever les fonds nécessaires à l’achat d’un actif.
L’objectif de l’opération étant de pouvoir le rentabiliser et générer des revenus. Toutes les décisions au sein de ce regroupement d’investisseurs sont prises de manière collective.
Cependant, les fonds collectés sont gérés de manière centralisée. L’approche collaborative dans la prise de décisions quant au fonctionnement du deal permet de créer un pont entre l’investissement des structures collectives (SCPI ou OPCI) et l’investissement individuel direct.
Principe de fonctionnement d’un club deal dans le secteur de l’immobilier
Cadre légal
Le fonctionnement d’un club deal immobilier se fait généralement au travers d’une SAS ou via une SCI dans certains cas. Cela offre plus de flexibilité aux investisseurs qui aimeraient s’engager dans le secteur de l’immobilier non côté.
Le cadre ainsi défini permet à un nombre restreint d’investisseurs de mutualiser leurs fonds pour avoir accès à des opportunités d’investissement haut de gamme.
La gestion d’un club deal obéit à des règles strictes dont notamment l’obtention des accréditations nécessaires pour lancer un appel à l’épargne public.
En plus la rédaction du document dédié au club deal doit être conforme aux exigences de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Gestion interne
Les relations entre les investisseurs au sein du club sont régies par un pacte d’actionnariat. Ce dernier précise avec détails les modalités de gestion, la stratégie d’investissement et la cession des parts.
Toutes choses qui vont garantir une totale discrétion sur les détails de l’investissement et une gouvernance partagée.
En devenant actionnaire, vous allez acquérir un rôle actif dans la sélection et le mode de gestion des projets. Vous bénéficiez d’une transparence sur votre actif et un pouvoir accru quant à la prise de décisions.
Le fonctionnement du club deal s’inspire du « Private equity » et s’appuie sur la recherche d’une rentabilité importante malgré les risques associés.
L’investissement est orienté vers la création de valeurs sur le long terme. Il peut être financé par les apports des membres du groupe, mais également complété par un emprunt.
Fonctionnement de la fiscalité d’un club deal dans l’immobilier
La fiscalité d’un club deal dans le secteur immobilier est directement liée à la structure de la société en charge de la gestion de l’investissement.
En tant que souscripteur, il est important de savoir comment sont imposés les bénéfices générés par votre investissement immobilier aussi bien au niveau individuel qu’au niveau de la société.
Il peut arriver que certains investissements jouissent d’une exemption d’impôt sur le revenu. Lorsque les parts ou actions d’un club deal sont placées dans un plan d’Epargne en Action, les plus-values générées sont exempts d’impôt après une période de 5 ans.
Cette exonération n’est valide que lorsque les gains ne dépassent pas 225 000 euros. En outre, il faut que l’entreprise qui gère les fonds soit organisée en SARL ou alors en SAS.
